「オフィスビル投資のメリットとデメリットは？」
「オフィスビル投資って難しい？」
「オフィスビル投資をしてみたい」
このように、オフィスビル投資のメリットやデメリット、実際に投資をしてみたいという方も少なくないでしょう。
「不動産投資」とインターネットで検索すると、マンションや一棟物のアパートなどが多く結果として出ます。しかし、不動産価値の上昇によりオフィスビルへの投資を考える投資家も増加しています。
今回は、オフィスビル投資のメリットやデメリット、特徴などについて解説していきます。オフィスビル投資を始めたいとお考えの方は、是非ご参考ください。
オフィスビル投資の特徴
不動産投資として想像されるのが、マンションやアパートなどの居住用物件でしょう。しかし、最近では、オフィスビルや商業ビルへの投資に注目されている方も増えています。
オフィスビルの特徴は、取得するのに多額の資金こそ必要になるものの、需要と供給のバランスがよく賃料の下落リスクが低いです。そのため、安定性の高い投資対象として注目されています。
オフィスビル投資のメリット
ここからは、オフィスビル投資のメリットについて解説します。
主に以下のようなメリットがあります。
- 中長期的に収入が安定する
- 保証金を活用できる
- 運用時の費用負担が少ない
- 空室率が低い
- 希少性の高い物件を選択できる
それでは、一つずつ詳しく解説していきます。
中長期的に収入が安定する
マンションなどの居住用収益不動産と比べてオフィスビルは、賃貸期間が長くなる傾向があります。居住用物件の入居期間は、学生や単身世代で2年～4年程です。家族世代で4年～6年程です。
一方で、事業用物件に利用されることが多いオフィスビルのテナントの場合は、10年程度といわれています。
居住用物件のなどのような収益マンションと比較するとオフィスビルの方が賃貸期間が長いという特徴があります。
従って、オフィスビル投資は安定した賃料収入が中長期で期待できるでしょう。
また、賃料に関しても居住用物件のマンションやアパートに比べて高く設定されている傾向があります。
さらに、立地条件の良い物件であれば今後も価値が下がりにくく上がりやすいです。売り物件が少ない地域であれば購入時よりも売却時の方が高くなる可能性が高いです。
保証金を活用できる
オフィスビルのような事業用物件は、住居用物件よりも入居時の保証金が高額です。ふり幅はありますが、おおよそ賃料の3～12ケ月分程に設定されています。
住居用物件の場合の敷金は、入居者の債務や過失及び故意による損耗・毀損にかかる修復費用を除いては退去時に入居者へ返還しなければいけません。
しかし、オフィスビルの場合は契約によって変わりますが、一定割合の償却が認められており、全額返還の必要がないこともあります。
保証金をオーナーが運用できるのがマンションやアパートなどの居住用物件に比べるとメリットになります。
運用時の費用負担が少ない
マンションやアパートなどの居住用物件の場合は、入居者とオーナーの負担割合は、オーナーの方が大きくなる傾向にあります。退去時の原状回復に必要な費用や設備などの修繕費用はオーナー負担になります。
オフィスビルの場合は、原状回復費用は原則テナント側の負担です。
オフィスビルの事業用物件は、設備面がある程度定型化されているため、基本的には壁や床、天井があればオフィスとして成り立ちます。
一方で居住用物件の場合は、年々進化しておりシステムキッチンやウォシュレット完備、インターネット無料など小規模な物件でも施設の充実度が高いです。
オフィスビルであれば、立地が全てなので立地さえ良ければテナントが入る可能性がグーンとあがります。そのため、ビル設備にそこまで費用をかける必要がありません。
空室率が低い
マンションやアパートなどの居住用物件は供給過剰や人口減少の影響を受けやすく空室率が高くなりがちです。一方で、オフィスビルの場合は、供給が高く需要も高いため、空室率が低いです。空室率が低いことで、安定した賃貸収入が得られるため、投資対象として人気があります。
空室の長期化や経年劣化によって物件の価値が低下した場合は、賃料の下落やさらなる空き部屋の増加に繋がりかねません。その点、オフィスビルはリスクが少ないと言えます。
希少性の高い物件を選択できる
オフィスビルでは、希少性の高い物件を選択することができます。ここでいう希少性とは、立地や規模、グレードを指します。
オフィスビル投資への注目度が年々増加しているなか、希少性の高い物件を選択できれば投資後の価格維持や上昇も期待切るでしょう。
不動産投資で重要視するのは高い利回りだけでなく、立地や規模、グレードにも注意して選択しないと後々リスクになり得ます。
希少性が高い物件は、高い利回りを売りにする物件よりも利回りは低くなっても問題ありません。物件価値が長く維持できるため、長期投資としてかなりの安心感を得られます。
オフィスビル投資のデメリット
ここからは、オフィスビル投資のデメリットについて解説します。
主に以下のようなデメリットがあります。
- 取得費用が高額になる
- 市場や経済の動向に左右される
それでは、一つずつ詳しく解説していきます。
取得費用が高額になる
メリットが多いオフィスビル投資ですが、見逃せないデメリットもあります。それが、取得費用が高額になりやすいということです。
オフィスビルの場合、高額なものが多いです。数十億もするような物件は資金力が潤沢にある企業が購入する場合がほとんどです。物件価格のおおよそ3割程度の自己資金が必要になります。
投資家や小規模の企業では、銀行のローンを通すのも難しいです。
オフィスビル投資は資金力のある企業や投資家が行うのが一般的で、個人での参入が厳しいという現状があります。また、個人でオフィスビル投資を行ったとしても有益な情報が個人単位まで伝わりずらいというデメリットもあります。
ただし、不動産小口化商品を選択すれば、少額からオフィスビル投資が可能です。不動産小口化商品とは、特定の不動産を1口数万円から100万円程度に小口化して販売している物件のことを指します。不動産の賃貸収入や売却益を投資額に応じて投資者に分配するという特徴があります。
市場や経済の動向に左右される
オフィスビル投資を行う上で最も大きなデメリットが市場や経済の動向に左右されるということです。
マンションやアパートなどの居住用物件であれば、市場や経済が悪くなっても需要はなくなることはありません。一方で、オフィスビルの場合は、事業者の経営状態の悪化や事業縮小などにより撤退などのリスクが高くなります。
賃料の値下げ交渉を受けることもあるでしょう。
今流行の感染症などの影響を受けてテレワークを推奨する企業が増えたのもいい例です。オフィスビルのテナントが一度退去すると、次のテナントがなかなか決まらないという特徴もあります。
そのため、賃料の値下げなども仕方なく行わなければいけない場合もあります。この点は、オフィスビル投資の大きなデメリットと言えます。
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ここまで、オフィスビル投資の特徴やメリット及びデメリットについて解説してきましたが、いかがだったでしょうか？
オフィスビル投資は、立地や規模などの希少性の高い物件を選択できれば、非常に投資対象として優秀です。しかし、そのためには十分な資金が必要です。
個人投資家などでは手が出しずらいです。
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